原告江西省景德镇市某某厂诉被告李某某、吴某某房屋买卖纠纷案，1985年原告因与被告房屋买卖纠纷向景德镇市珠山区人民法院起诉，原告诉称：1975年被告自愿将景德镇市上江家弄5号房屋内自留房以1200元卖给原告，并达成房屋买卖协议。事隔十年之后被告翻悔，与原告争执该房产权。故要求依法确认上江家弄5号房屋内自留房产权归原告。被告李某某辩称：原告在文革期间，以种种不合法的手段未经产权人吴某某同意，未得到县以上人民政府审查批准，更末获得房管部门同意办理合法手续，私买民房，实属违法行为，原买卖关系当属无效。请求判令原告返还房屋。被告吴某某在[关于房屋纠纷的民事诉讼]：“我妻李某某在事前未征求我的意见的情况下(我在农村)，按某某厂的意见将自留房作价1200元卖于某某厂，付200元现金和1000元的存折款。”一审中原告提供的证据有：1、两份内容相同的房屋买卖协议，其中一份协议上写有：'并经过方主任证明正式证据已存档'字样，有证人程祖赐、朱水英、沈焕香的签名，另一份协议上写有：'卖买双方同意情况属实'字样，在场人有程祖赐、朱水英、沈焕香，盖有居委会的公章；2、已入财务固定资产账的，李某某收到1200元卖房款的中国人民银行转帐支票1094837号存根联；3、1975年景德镇市二轻工业局关于同意市某某厂购买私房转入固定资产的批复；4、1988年8月29日景德镇市人民政府批复：“同意市某某厂补办购买此房的手续”；5、1977年起以市某某厂名义缴纳争议房土地费的凭证，1978年起以市某某厂名义缴纳争议房产税的凭证；6、1973年6月25日、1973年7月12日李某某领到自1966年9月起它1973年7月止房屋租金两笔共984元的支取凭证，1973年6月16日李某某以吴某某名义领到房屋租金以前欠款300元的支取凭证，以及1973年至1975年12月李某某领到房屋租金的支取凭证；7、证人沈焕香证实：“卖房一事是真的，并且有协议，我在协议上盖了章，名字是程祖赐代签的”；8、市雨具厂购房经办人查火水、范昌庚和原厂领导关于房屋买卖协议签订和付购房款的经过的证人证言。被告提供1986年上江家弄5号房屋土地使用凭证，用地户名为吴某某、李某某。在法庭谈话笔录中吴某某认为”妇人无权出卖我的房屋权。”一审法院依法核实了证人沈焕香、范昌庚的证言，查证市房管部门房产档案市上江家弄5号房屋内自留房业主为吴某某，至今未办过户手续。一审法院1988年8月4日以(88)民字第230号民事判决书，判决确认原告市某某厂与被告李某某、吴某某买卖上江家弄5号房屋内自留房协议无效，该房屋权仍归吴某某、李某某所有。 市某某厂不服一审判决，向景德镇市中级人民法院提起上诉。景德镇市中级人民法院以(88)民上字第72号民事裁定书，确定原判事实不清和违反法定程序，裁定撤销珠山区人民法院(88)民字第230号民事判决，发回重审。重审中鉴于原审被告吴某某已死亡，依法追加其子女为本案当事人，市某某厂将上江家弄5号房与市家具厂调换，市家具厂列为本案第三人。原审原告提供了吴某某档案抄件，证实吴某某于1979年3月经市革委批准摘除历史反革命帽子，1982年8月由农村迁回市居住，1984年办理复工手续。法庭为查证房屋买卖协议上吴某某(吴某某)的签名，委托市公安局作文检技术鉴定，市公安局于1989年12月27日以(89)技文字第023号鉴定书认定吴某某的签名字迹是李某某手迹。法庭还出示1990年1月8日景德镇市人民政府办公室(1989)50号抄告单：“1、该房屋产权纠纷案由司法部门依据《中华人民共和国民法通则》等法律、政策规定直接受理。根据 《中华人民共和国宪法》126条”人民法院依照法律规定独立行使审判权，不受行政机关、社会团体和个人干涉。”的规定，市政府及政府各部门都将尊重法院的判决。2、关于市某某厂提出补办买房手续问题，是否可以补办由市房管局依据国家有关法律法规和政策，针对其实际情况，实事求是地作出处理。” 重审原告律师提出：1、最高人民法院《关于贯彻民事政策法律若干问题的意见》55款：“其他共有人当时明知而不反对，事后又提出异议的，应承认买卖关系有效 。”56款：“买卖双方自愿并立有契约，买方已交付了房款并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续 。”； 2、最高人民法院《关于贯彻民法通则若干问题的意见》 89款：“但第三人善意有偿取得该财产的，应当维护第三人合法权益，对共他共有人的损失由擅自处分共有财产的人赔偿。”； 3、最高人民法院《关于国营企业购买私房已经使用多年经补办批准手续可承认买卖关系有效的批复》；4、最高人民法院《关于如何具体适用最高人民法院[关于贯彻民事政策法律若干问题的意见]第56条的批复》(1987)民它字第42号等司法解释是审理此案的法律依据。重审法院以 (90)民字第283号民事判决书认为 市上江家弄5号自留房是吴某某和李某某共有财产，市某某厂向李某某单方购买，且未经县以上人民政府批准，是无效的民事法律行为，该房屋买卖协议无效。依据国务院《城市私有房屋管理条例》第9条、第13条和《中华人民共和国民法通则》第72条之规定判决：市某某厂与李某某签订买卖市上江家弄5号自留房屋的协议无效，该房屋产权归李某某及其子女所有。 景德镇市某某厂不服一审重审判决，再次以前述理由提出上诉。重审律师二审张宪涛提出：1、 1988年8月29日景德镇市人民政府“同意市某某厂补办购买此房的手续”的批复是反复调查作出的决定；2、景德镇市人民政府办公室(1989)50号抄告单是明确市政府及政府各部门都将尊重法院独立行使审判权，并未同时也无权撤销景德镇市人民政府“同意市某某厂补办购买此房的手续”的批复；3、市某某厂已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为。 经市人民政府补办批准手续可承认买卖关系有效 ；4、吴某某于1979年3月经市革委批准摘除历史反革命帽子后，有了行动自由，长达七年之久未对其妻李某某卖房提出异议，应视为默认。同时律师又提供景德镇市房地产管理局1988年8月29日给景德镇市人民政府的专题报告，报告称“可以认定该房屋买卖关系是有效的，但应到房屋交易所补办买卖手续。” 景德镇市中级人民法院于1990年12月20日作出(90)民上字第130号民事判决书。 认为：上诉人市某某厂和被上诉人李某某等讼争的上江家弄5号原吴某某、李某某自留私房，已在1975年12月由李某某以自己和吴某某的名义出卖给市某某厂管理使用多年，且在1988年8月经景德镇市人民政府批准补办购买此房的手续，应予承认双方房屋买卖关系有效。依照《中华人民共和国民法通则》第57条、第72条和《中华人民共和国民事诉讼法(试行)》第151条第2项之规定，判决如下：一、撤销景德镇市珠山区人民法院(90)民字第283号民事判决。二、上诉人景德镇市某某厂与被上诉人李某某买卖上江家弄5号原自留房屋有效，上江家弄5号原属李某某、吴某某自留房屋产权部分归景德镇市某某厂所有。三、景德镇市某某厂补偿李某某等人民币五千元。 此案生效执行后，原审被告李某某提出申诉，经景德镇市中级人民法院依审判监督程序再审，撤销景德镇市中级人民法院(90)民上字第130号民事判决，改判上江家弄5号原属李某某、吴某某自留房屋产权部分归李某某及其子女所有。市某某厂不服再审判决，以前述理由向江西省高级人民法院提出申诉。江西省高级人民法院提审后遂向最高人民法院请示，最高人民法院1995年1月6日以 (1994）法民字第28号作出《关于国营企业购买私房已经使用多年何时补办批准手续方可承认买卖关系有效的复函》：“江西省高级人民法院： 你院《关于国营企业购买私房已经使用多年何时补办批准手续方可承认买卖关系有效的请示报告》收悉。经研究认为，处理此类案件，应本着实事求是的原则，根据案件的具体情况具体分析。如果当事人双方订立买卖协议时意思表示真实，买方已交付房款并使用房屋多年，在诉讼前或诉讼中补办了批准手续，经人民法院审查，补办的手续符合法律规定，依照我院（1985）法民字第14号批复的精神，可承认双方的买卖关系有效。”最高人民法院司法解释一出台，历时十年之久，三级法院六次审判(一审、二审、重审、再审、提审)终于尘埃落定，以“上江家弄5号原属李某某、吴某某自留房屋产权归原告景德镇市某某厂所有”而画上句号。 ★张宪涛律师E-mail: zxtlaw@163.com ★备案序号:赣ICP备06005245号★ ★律师执业证14981988110439号★张宪涛律师网版权所有★制作人张宪涛 --湖上初雨 宋.苏 轼 水光潋滟晴方好，山色空蒙雨亦奇。欲把西湖比西子，淡妆浓抹总相宜。 欢迎发送电子邮件zxtlaw@163.com！欢迎拨打13907983150--
